Gli elementi per valutare il funzionamento, il costo, i rischi e le diverse offerte di mutuo presenti sul mercato sono:

Durata del Mutuo:    

Le Banche offrono mutui di durata diversa: i finanziamenti hanno una durata che oscilla tra i 5 e i 30 anni, con un massimo di 40 anni. La durata dipende dalle disponibilità economiche del mutuatario (maggiore è la rata pagabile minore è la durata del mutuo). In assenza di garanzie aggiuntive è opportuno che la rata mensile non sia superiore al 35-40% del reddito netto percepito dal mutuatario.

Finalità del Mutuo:    

Le finalità principali sono:

·       Acquisto immobile

·       Costruzione immobile

·       Ristrutturazione immobile

·       Liquidità

·       Consolidamento debito

Tassi di interesse e mutui    

·       Tasso Fisso    

 Il tasso applicato al finanziamento resta invariato per tutta la sua durata, pertanto, il mutuatario conosce l'esatto importo della rata periodica (costante nel tempo) ed il totale. Ancora prima del pagamento della prima rata è possibile conoscere l'ammontare del debito da restituire ad ogni singola rata del mutuo, comprensiva di capitale, spese ed interessi.Il tasso di riferimento è l'EURIRS (Euro Interest Rate Swap).

·       Tasso variabile    

Il tasso applicato varia in riferimento a determinati parametri. Il tasso di riferimento è l'Euribor (Euro Interbank offered Rate).Ogni rata ha un suo valore specifico in base all'andamento del mercato in quel momento.Il tasso variabile ha in sé la componente rischio: se l'inflazione cala la rata diminuisce e viceversa. 

·       Tasso Misto    

Tasso che prevede la possibilità per il mutuatario di cambiare una o più volte nel corso del contratto e a scadenze prestabilite la modalità di calcolo degli interessi (da tasso fisso a variabile e viceversa).

·      Tasso capped rate (CAP)    

Tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso di interesse non potrà mai salire anche se i tassi di mercato dovrebbero superarlo.

·      Tasso bilanciato    

 Tasso composto da una parte a tasso fisso e una parte a tasso variabile.

·      Rata costante    

 È un mutuo a tasso variabile la cui rata è d'importo fisso per tutta la durata. In caso di aumento dei tassi la durata aumenterà.

In caso di diminuzione dei tassi diminuirà anche la durataE' consigliato a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza per questo rischiare che le rate aumentino in maniera esponenziale.

Surroga, Rinegoziazione e Sostituzionedel mutuo

   ·     Surroga   

 La surroga (portabilità) del mutuo è la procedura con la quale si sposta il mutuo da una banca a un'altra.L'ipoteca sull'immobile resta in vigore ma cambia il creditore, cioé la nuova banca, che beneficia della garanzia.

In base alla legge 40/2007 (cosiddetta Bersani) e alla Finanziaria 2008 il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quella ipotecaria.La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la surroga del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura. E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali.Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la surroga del mutuo.

·      Rinegoziazione    

 La rinegoziazione è una modalità che permette di  estinguere un mutuo stipulato a condizioni non più convenienti e contestualmente  accendere  un nuovo mutuo a condizioni più favorevoli.Rinegoziare un mutuo prevede che i contraenti siano gli stessi. L'operazione non prevede la presenza di un notaio. La rinegoziazione ha avuto riconoscimento legislativo con la legge del 28 febbraio 2001 n. 24.

·      Sostituzione    

 La sostituzione del mutuo è la procedura con la quale si estingue il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo.Il nuovo prestito estingue il mutuo precedente, compresa l'eventuale penale di estinzione anticipata. Serve però un nuovo atto dal notaio: si cancella l'ipoteca a favore della vecchia banca, mentre una nuova è iscritta a favore della nuova banca.L'obiettivo della sostituzione  è quello di accedere a condizioni migliori (minor tasso, spread minori,  etc ) e quindi di diminuire e  abbassare l'importo della rata.A differenza della rinegoziazione e della surrogazione, con la sostituzione si accende un mutuo completamente nuovo.  Ad esempio sarà possibile sostituire il mutuo a tasso variabile con un mutuo a tasso fisso oppure aumentare o diminuire l'importo finanziato o la durata del mutuo.I costi che la sostituzione prevede sono:

o   Eventuale penale di estinzione anticipata

o   Costi bancari per la stipula del mutuo nuovo

o   Imposta sostitutiva

o   E' necessario l'atto notarile quindi spese notarili

Mutui Agevolati    

I mutui agevolati prevedono un contribuito che copra una parte del rimborso del capitale o degli interessi del prestito, o comunque una riduzione del carico fiscale sul mutuo.Il mutuatario può avvalersi di un contribuito da parte dello Stato o di un ente locale (ad esempio, le Regioni) per il rimborso del mutuo.Per poter usufruire dei benefici di un mutuo agevolato bisogna rispondere a determinate caratteristiche.